ANALIZA INTERCAPITALA Nekretnine će iduće tri godine poskupljivati i do 10 posto godišnje, a u 12 godina već su skočile gotovo 50 posto.. To se dogodilo i na Malti i u Estoniji nakon uvođenja eura

U nekim zemljama koje su uvele euro, cijene nekretnina su porasle do čak 80 posto u 10 godina. Analitičari InterCapitala očekuju da bi rast cijena mogao u Hrvatskoj u sljedećih 1-3 godine mogao biti 5 do 10 posto godišnje, a ovisno o gospodarskoj situaciji i nizu drugih čimbenika koje su proanalizirali.

Potražnja za nekretninama je veća od ponude

Naime, trenutačna situacija ukazuje na usporavanje gospodarstva, uz  moguću recesiju, a i u porastu su kamate na stambene kredite. S druge strane, usporede li se cijene nekretnina u Hrvatskoj sa zemljama iz kojih strani investitori dolaze, vidljivo je da je Hrvatska i dalje jeftinija. Pa će daljnja strana ulaganja u nekretnine još uvijek utjecati na rast cijena. Osim toga, nekretnine su se oduvijek smatrale imovinom koja dobro štiti vrijednost, pogotovo u periodu povećane inflacije.

Navode i da  trenutačna ponuda i potražnja za nekretninama još uvijek nije u ravnoteži jer je potražnja i dalje velika, a ponuda ograničena. Najnoviji podaci o građevinskim pokazateljima idu u prilog daljnjem rastu gradnje i vrijednosti novih narudžbi.




Rastuća vrijednost novih narudžbi posebno je značajna jer implicira da će buduće nekretnine morati prodavati po višim cijenama kako bi se nadoknadili viši troškovi. S druge strane, veće kamate na nove kredite su već prisutne, a što bi moglo negativno utjecati na potražnju za nekretninama.

Vrijednost stambenih nekretnina skočila 10 posto

U prosincu 2022. rast vrijednosti stambenih kredita bio je iznad 10% na godišnjoj razini, dok bi se, kažu, u sljedećem razdoblju taj rast mogao smanjiti na oko 5-7%.

Do zaključaka o rastu cijena nekretnina došli su analizirajući visinu kamata, obujma građevinskih dozvola, potražnju za nekretninama, do iskustva drugih zemalja koje su uvele euro.




Analitičari InteCapitala uzeli su primjer Malte i Cipra, koje su euro uvele 2008. i Estonije koja euro ima od 2011. godine.

Malta i Cipar uzete su zbog važnosti turizma, iako su male za usporedbu. Naime, kažu, Grčka kojoj smo bliže, euro je uvela ranije i cijene nekretnina su rasle, ali je isto tako to razdoblje, od 2000. do 2008. godine bilo razdoblje najvećeg rasta cijena nekretnina u povijesti.

Na Malti i Cipru, 10 godina nakon uvođenja eura (2008. do 2018.), prosječne cijene nekretnina porasle su za 80% u obje zemlje. Istovremeno, u Estoniji su u razdoblju od 2011. do 2018. porasle za oko 60%. Strani kupci su sudjelovali u 40% svih transakcija nekretninama na Cipru u 2019., 30% na Malti te 14% u Estoniji.


Stranci kupili 30 posto nekretnina u Hrvatskoj

Malta i Cipar su relativno male zemlje i ekonomije, s velikim fokusom na turizam pa njihove vlade imaju programe poticaja ulaganja, kroz davanje državljanstva ako se određeni iznos novca (od nekoliko stotina tisuća eura na Cipru, do preko milijun eura na Malti) uloži u njih. Zato, navode, ne može se u potpunosti napraviti usporedba i odrediti da će se isti trend dogoditi kod nas.

Od 2010. godine u Hrvatskoj su prosječne cijene nekretnina porasle 47%. Strani  investitori već sudjeluju u otprilike 30% svih transakcija nekretninama. Odnosno, trend stranih ulaganja u nekretnine je bio u porastu i prije uvođenja eura te se jedino usporio tijekom pandemije. Istovremeno, kažu, kupovina nekretnina u Hrvatskoj se već godinama obavlja u eurima, tako da uvođenje eura kao službene valute nema prevelik utjecaj.

Analizirali su i obujam građevinskih radova i izdanih građevinskih dozvola, a iz kojeg bi se također mogle vidjeti buduće cijene nekretnina.

Gradi se puno više nego prije sedam godina

Koristeći 2015. godinu kao baznu godinu, vidi se  da je obujam građevinskih radova u posljednjih nekoliko godina u pozitivnom trendu, pri čemu je ukupan obujam u studenom 2022. veći za 45% u odnosu na 2015. godinu. Broj izdanih dozvola u 11 mjeseci 2022. iznosio je gotovo 10 tisuća, što je povećanje od 4% na godišnjoj razini.

Zanimljiv pokazatelj je i vrijednost novih narudžbi, koja u kombinaciji s obujmom građevinskih radova može pokazati koliko se zapravo ulaže u novogradnju, kažu analitičari InterCapitala. Za očekivati je da će ovaj pokazatelj rasti kroz godine, potaknut dinamikom ponude i potražnje, inflacijom, a posebno u 2021. godini, porastom cijena građevinskog materijala. U trećem tromjesečju 2022. ukupna vrijednost novih narudžbi iznosila je 1,32 milijarde eura, od čega je 46% otpadalo na zgrade, a 54% na ostale građevine. Tijekom 9 mjeseci 2022., ukupna vrijednost novih narudžbi iznosila je 3,2 milijarde eura, što je povećanje od 24% na godišnjoj razini.

Posljednja stvar koju analiziraju je domaća potražnja, koja je uglavnom potaknuta stambenim kreditima. S obzirom da smo sada dio eurozone, Hrvatska je također pod utjecajem izraženijeg povećanja kamatnih stopa ECB-a.

U godinu dana Hrvati digli kredite u vrijednosti od 923 milijuna eura

Ukupni stambeni krediti u Hrvatskoj su u 2022. porasli za otprilike 923 milijuna eura. Efektivne kamatne stope na nove kredite u eurima su iznosile 3,16% u prosincu 2022., što je povećanje od samo 0,17 postotnih bodova na godišnjoj razini. Ako ECB nastavi dizati kamatne stope, kao što je najavljeno, kamatne stope će rasti, iako sporije nego rast referentnih kamatnih stopa ECB-a.

Nadalje, pozivajući se na podatke HNB-a, u 2021. godini, strana vlasnička ulaganja u nekretnine su iznosila otprilike 791 milijun eura, što je povećanje od 139% u odnosu na 2020. godinu. U devet lanjskih mjeseci, strana vlasnička ulaganja u nekretnine iznosila su 711,5 milijuna eura, što je 10% manje nego u cijeloj 2021. godini.

Prema procjenama analitičar Intercapitala, strana vlasnička ulaganja u nekretnine mogla bi iznosili oko 948 milijuna eura u 2022., odnosno 20% više nego godinu prije. No, strana ulaganja u smještaj mogla bi iznositi 321 milijun eura, što je povećanje od čak 153% na godišnjoj bazi.

 

Pročitajte još