UPOZORENJE ECB-a: Cijena nekretnina mogla bi pasti i za 15 posto, balon bi uskoro mogao puknuti
Istraživanja su pokazala da nekretninski balon potaknut kreditiranjem značajno povećava rizik od financijske krize, a kada ‘pukne’ dolazi do veće i dublje recesije – objavila je u ponedjeljak Europska središnja banka u jednoj od svojih analiza.
Korekcija cijena nekretnina
Trenutačna situacija rasta stambenih kredita uz veliku inflaciju i daljnji rast kamata nikako ne upućuje na dobru situaciju za tržište nekretnina, a onda, kako iskustva pokazuju, i na cijelo gospodarstvo.
Kako su već ranije naveli analitičari ECB-a, ‘kretanja na tržištu nekretnina pod snažnim su utjecajem kamatnih stopa’. S obzirom da kamatne stope ECB-a rastu, jasno je stoga da će doći i do korekcije cijena na tržištu nekretnina, koje su trenutačno precijenjene.
Jedan od izračuna ECB-a pokazao je da povećanje hipotekarnih kamata za jedan postotni bod kroz dvije godine dovodi do pada realne cijene nekretnina za 5 posto.
Bazna kamata raste na više od tri posto
Podsjetimo se da je ECB povećao referentnu stopu za 1,25 postotna boda, uz najavu daljnjeg povećanja, a prema najavama do sljedeće godine i na više od 3 postotna boda. Gotovo je to sve već uračunato u cijenu nekretnina, a što bi onda značilo prema izračunu, pad cijena nekretnina veći od 15 posto.
Podsjetimo se da je i kod nas ove godine zabilježen najveći rast stambenih kredita na mjesečnoj razini još od kraja 2011. godine.
Iako je ECB, ali i ostale središnje banke dosta naučile iz iskustva, pa na vrijeme pokušavaju postrožiti uvjete odobravanja kredita, ipak, tržište čini svoje. Potražnja za nekretninama raste na svim tržištima, a i u našoj zemlji, što dovodi i do rasta cijena, a prosječna u Zagrebu prešla je primjerice 2.500 eura po četvornom metru.
No prema vijestima s tržišta, upitno je koliko će to trajati, s obzirom da su kamate na stambene kredite u porastu.
Hipotekarni krediti premašuju 200 posto BDP-a
Kriza iz 2008. godine pokazala je da nekretninski baloni potaknuti kreditima mogu biti skupi za društvo, kaže se u analizi ECB-a.
Prije same krize, cijene nekretnina znatno su porasle popraćene stalnim povećanjem kredita, a cijene su pale kada je počela financijska kriza.
Naime, ulaganja povezana s nekretninama, odnosno gradnja, potrošnja i usluge čine značajan udio u gospodarstvu. Nadalje, navode u ECB-u, financijski sektor, a posebno banke, imaju primarnu ulogu u financiranju ulaganja u nekretnine.
Portfelj hipotekarnih zajmova banaka premašuje 200% kapitala banaka u većini zemalja europodručja, a zajmovi tvrtkama koje se bave nekretninskim poslovima također su značajni.
Strah od loših stambenih kredita
Nekretnine su i vrlo važan oblik skladištenja bogatstva za kućanstva. Visoka zaduženost i jake veze s gospodarstvom dovodi do prijenosa ciklusa rasta i pada nekretnina na financijski sustav, tumači se u analizi ECB-a.
Kupnja nekretnina često se financira visokim udjelom duga, a visoka zaduženost znači i visoku osjetljivost izdataka i potencijalnih neispunjenja obveza na korekcije na tržištima nekretnina. Ako je zaduženost visoka, čak i mali padovi cijena nekretnina dovode do značajnog pada bogatstva kućanstva i neto vrijednosti tvrtki koje posjeduju nekretninu.
Niži rashodi i ulaganja mogu uzrokovati smanjenje gospodarske aktivnosti i dovesti do recesije. Drugo, visoka zaduženost kućanstava i poduzeća znači niže financijske rezerve i manju otpornost u situacijama u kojima dohodak ili cijene nekretnina padaju, što povećava vjerojatnost neplaćanja kredita.
S obzirom na to da su banke i širi financijski sustav obično jako izloženi sektoru nekretnina, veća neplaćanja zajmova povezanih s nekretninama mogla bi zauzvrat uzrokovati nevolje bankama i širem financijskom sustavu, navode u ECB-u.
